Holding Familiar Patrimonial: Prós e Contras do ponto de vista Tributário e Operacional

Entenda os prós e os contras do ponto de vista tributário e operacional de se criar uma pessoa jurídica para a administração patrimonial e gerenciamento de imóveis, principalmente dos bens que geram frutos, ou seja, que estão alugados.

Antes de entrar no tema, temos que pontuar a importância de enxergar o patrimônio como um todo. Em planejamentos financeiros é comum esquecer de alguns cuidados básicos, como diversificar os investimentos e a classe de ativos, bem como explorar todas as exposições a perdas, desde os investimentos mais conservadores como os mais arriscados.

Feita a observação, vamos ao tema: vale a pena manter imóveis na pessoa física ou é uma opção melhor mandá-los para a pessoa jurídica?

Ao longo do texto vamos concluir que a resposta depende da situação, pois para uma avaliação precisa é necessário coletar algumas informações e considerar o seu contexto.

 

Vantagens:

A pessoa física que tiver renda mensal acima de R$ 4.664,68 (tabela progressiva completa em: https://impostoderenda2019.net.br/tabela-imposto-de-renda-2019/) será tributada em 27,5% nos aluguéis.

A pessoa jurídica não pode ser constituída sob o regime Simples Nacional, pois a lei não permite que pessoas jurídicas que exploram esse tipo de atividade imobiliária se enquadrem no simples nacional. Contudo, o regime adotado pode ser o do Lucro Presumido, que basicamente presume que do total dos aluguéis recebidos, 32% constituem lucro, sobre o qual incidem Imposto de Renda da pessoa jurídica (IRPJ), 15% a 25%, e CSLL (9%).

Veja que por ter a base de cálculo reduzida, a soma dos dois tributos passa a representar entre 7,68% e 10,88% do total dos aluguéis (base de cálculo), a depender do percentual de IRPJ, que vai de 15% para 25% quando o lucro ultrapassa R$ 20 mil por mês.

Após o recolhimento de PIS e Cofins (3,65%), a tributação corresponderá a algo entre 11,33% e 14,53% dos aluguéis. Veja que em comparação com os 27,5% do IR para pessoa física, verifica-se uma economia substancial.

Esta é a principal vantagem matemática na balança. Portanto, pessoas que possuem vários imóveis e tem essa como principal fonte de renda, em valor considerável, costumam optar por esse modelo, pois a economia é substancial.

Além disso, caso o seu planejamento contemple doar os imóveis em vida, ao fazê-lo sob uma pessoa jurídica, você pode designar-se administrador, mantendo, além do usufruto, o direito de vendê-los. A empresa também pode agilizar a venda dos bens caso sejam divididos entre vários herdeiros, já que na pessoa jurídica a decisão deixa de requerer unanimidade.

As vantagens não param por aí, pois do ponto de vista hereditário, é possível transferir os bens imóveis para uma empresa e colocar os herdeiros (principalmente os necessários) como sócios, antecipando a transmissão dos bens e evitando disputas pós morte, custos com inventário e definindo como tudo deve funcionar em um contrato social bem detalhado. 

 

Desvantagens:

Na transmissão dos imóveis incide o imposto municipal ITBI se a transmissão for a título oneroso, que em São Paulo é de 3% sobre o valor venal de referência dos imóveis. Existe, ainda, a possibilidade da incidência do ITCMD em caso de transmissão por doação ou herança, hipótese em que a alíquota é de 4% aqui no Estado de São Paulo.

Ressaltamos que não incide a imunidade constitucional na transmissão de imóveis de pessoa física para jurídica em caso de integralização de capital social se a empresa explorar o setor imobiliário, como é o caso.

Esse é um custo que você terá no início da operação, junto com a assessoria jurídica, constituição da empresa e registro dos imóveis no cartório.

Na venda do imóvel, você também pode ter um custo adicional, já que na pessoa jurídica o imposto de renda pela venda do imovel recairá sobre o valor total e na pessoa física ele será calculado apenas sobre o lucro auferido, com alíquota de 15%. Portanto, se a ideia é vender os bens em um futuro de curto ou até médio prazo, essa pode ser uma alternativa que não vai valer a pena. É muito importante verificar o valor de declaração de imposto de renda dos imóveis e simular os impostos na venda como pessoa jurídica e como pessoa física.

Aqui vale lembrar que alguns imóveis têm condições especiais na pessoa física, como os adquiridos antes de 1988, conforme determina o art. 18 da Lei 7.713/88, que concede redução no cálculo do ganho de capital do IR em 5% a cada ano que tiver mantido a propriedade antes daquele ano de 1988, e dos fatores de redução contados pela quantidade de meses de janeiro de 1996 até a data da venda (art. 40, Lei 11.196/05).

Além disso, a manutenção de uma pessoa jurídica, que não deixa de ser uma empresa, trará despesas, tais como um contador e algumas taxas. Portanto, cabe pesar na balança os custos iniciais, os benefícios/malefícios, os custos mensais e os possíveis impostos adicionais na venda do imóvel.

 

Considerações e Consequências não Tributárias: 

Existem outras questões não tributárias a serem análisadas com cuidado também, como, por exemplo, a existência de dívidas do imóvel de moradia a ser integralizado na pessoa jurídica, que poderá causar a perda da condição de impenhorável, ou seja, a perda da proteção legal concedida ao bem de família.

Se casado, outra questão é a comunicação dos bens. Na constituição da pessoa jurídica deve-se registrar de forma clara se os imóveis são particulares ou comuns ao casal. Misturar imóveis de origens diferentes pode embaralhar o entendimento jurídico em um eventual divórcio.

                           

Alguns cuidados:

Vale salientar a necessidade de inscrição com objeto social específico (administração de imóveis), avaliando com cuidado a inclusão de atividades de outra natureza. Destaque para a gestão de aplicações financeiras, que geralmente implicaria tributação maior que na pessoa física.

 

Conclusão:

Considere contar com especialistas e lembre-se que a criação de uma empresa é uma estratégia dentro de um planejamento maior, que deve olhar, antes de tudo, para as pessoas por trás dele, assim como para realidade, contexto, riscos, sonhos e objetivos de cada um.

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